지난 1월에 서울시에서 반포는 중.장기적인 중.소규모 개발이 예상되는 지역으로 유도정비구역으로 설정했습니다.

왜! 반포가 전략정비구역이 아니라 유도정비구역이 되었나 뭔가 좀 이상하다 생각했는데요.
확인해보니 정말 정책이 잘못되었다는 생각이 들더군요.
아마도 실무자가 현실을 정확이 이해를 하지 못해서 생긴 결과가 아닐까 싶긴 한데요.
그래도 잘못은 바로잡아야 한다는 생각에 이 글을 쓰게 되었습니다.

서울시에서 밝힌 전략정비구역과 유도정비구역의 차이

○ 전략정비구역 : 이 구역은 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등 한강연접 토지이용 변화를 선도할 지역으로서 개별개발 등이 진행되기 전에 통합 합동개발 방안 및 전략을 마련해 조속히 추진할 계획이다.

○ 유도정비구역 : 망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양 등 중․장기적인 중․소규모 개발이 예상되는 지역으로서 체계적 개발을 유도하는 단계적 발전방안을 제시한다.

참고 : 서울시의 한강 공공성 회복 선언 기자설명회 자료
//spp.seoul.go.kr/main/news/news_info.jsp?search_boardId=788

반포는 유도정비구역이 아닌 한강 전략정비구역이 되어야 합니다.(잠원지구 포함)

서울시에서 배포한 문서에서는 반포를 유도정비구역으로 중․장기적인 중․소규모 개발이 예상되는 지역으로 봤는데, 이미 30년이 지난 반포 주공 2단지, 3단지 아파트가 최근에 반포자이와 반포래미안이 재건축 되면서 잠실처럼 병품아파트가 된 사례가 있습니다. 그나마 다행인건 반포자이와 반포래미안이 한강변에서 한블럭 떨어져 있다는 사실입니다.

이제 30년이 지난 반포지구 한강변인 경남아파트, 한신3차아파트, 한신1차아파트, 구반포아파트, 잠원동 한신아파트들도 재건축을 할 차례가 되었습니다. 물론 단지를 통합해서 합동으로 개발을 해야 빛을 발할 지역이며, 잠원지구의 수많은 한신아파트들도 마찬가지로 합동으로 개발을 해야 할 지역입니다. 반포는 전략정비구역으로 지정된 압구정이나 여의도와 흡사한 상태입니다.

서울시에서 2009년 1월 29일에 한강공공성회복선언 보도자료의 파워포인트 설명자료 10페이지 "한강연접지역 왜 관리되어야 하는가?"를 보면, 재건축후 고층장벽화로 개방감 상실 이전모습으로 나타난 그 재건축전 대규모 저층단지로 획일적인 병풍 아파트로 반포지구의 사진이 예제로 나와있습니다. 재건축후 모습이라고 나오는 아파트는 최근 재건축이 완료된 잠실아파트들의 모습입니다.

이렇게 예제를 든 반포지역을 유도정비구역으로 하면 잘못된 사례의 잠실 아파트처럼 고층 장벽화로 개방감 상실될 것이 분명한데, 그걸 분명히 예제로 들면서까지 설명한 반포지구를 전략정비구역이 아닌 유도정비구역으로 설정한 것 자체가 현실을 올바르게 이해를 하지 못해서 나온 정책의 잘못이라는 것을 스스로 인정하고 있다고 보여집니다.

잠실은 한강주변 재건축이 대부분 완료된 상태이지만, 반포는 이제 재건축 시작단계입니다. 따라서, 예를 들은 상황처럼 반포지구가 병풍이 되지 않기 위해서라도, 반포지구도 전략정비구역으로 설정되어야 하는것은 당연하다고 할 수 있겠습니다.

서울시는 한강 공공성 회복을 위해 특히 반포지구에 반포대교에 기네스북에 올라가는 분수도 만들었고, 한강공원도 다시 개발해서 최근에 완공하는등 노력을 많이 기울이고 있는것으로 알고 있습니다. 이런 반포지구를 전략정비구역으로 설정하지 않은것은 정말 옥에 티라고 생각합니다.

주거시설에 대한 수요해소 측면에서 반포지구가 한강 전략정비 구역으로 변경 지정되어야 하는 이유.

반포지역은 1970년도 영동구획정리사업 시행으로 각각의 토지용도를 정하여 확정된 지역으로서, 그중 반포지역은 아파트 지구로 개발되었는 바, 10년이면 강산도 변한다는데, 30년 세월이 지나면서 강산도 3번이나 바뀔만큼 그동안 변화가 많았습니다. 반포는 고속터미널을 중심으로 도로교통이 발달했으며, 이제 지하철도 3호선, 7호선, 9호선으로 트리플 역세권으로 변신했습니다. 하지만, 주거시설의 양적인 증가는 30년 세월이 지나도록 큰 변화가 없었습니다.

많은 회사들이 테헤란등 강남에 위치하면서, 서초와 강남에 거주하거나 업무로 출퇴근을 하는 사람들은 강남접근성때문에 분당/용인/판교 등 신도시로 이사를 가야만 했습니다. 가뜩이나 막히는 고속도로 교통체증을 가중시켜왔습니다. 최근에 반포지구의 주공아파트 단지들이 반포자이와 래미안이 재건축 되면서 2천세대가 늘어나긴 했지만, 수요에 크게 부응하지는 못했습니다. 재건축후 잠실의 입주율과 반포의 입주율 증가를 보면, 반포에 수요가 얼마나 높은지 알 수 있습니다.

물론 앞으로 반포지구에 재개발 되어야 할 아파트들이 많지만, 현재의 재개발 정책으로 세대수 증가는 크게 기대하기 어려운 것이 현실입니다. 많은 사람들은 반포와 같은 주거위주로 단지에서 거주를 원하고 있습니다. 분당이나 판교와 같은 신도시들이 인기있는 이유를 보아도 그렇습니다. 하지만, 현실은 수요를 해소하기에는 매우 적다고 할 수 있겠습니다. 물론 강남도 면적은 넓고, 단독주택으로 이루어진 동네가 많습니다만, 과연 강남에서 뉴타운 사업을 할 수 있을까요?

잠실은 이미 재건축이 거의 끝나서 사실상 강남 수요를 해결할 수 있는 지역이 아닙니다. 따라서, 양질의 주거시설을 원하는 수요에 적극 부응하기 위해서 서초에서, 특히 강남과 지하철로 매우 가깝게 연결되어 있는 반포와 잠원지구를 한강 전략정비구역으로 변경하여 사회적 수요를 해결해야 하는 것은 당연하고도, 가장 쉽고, 마지막 방법이라고 할 수 있겠습니다.

업무시설에 대한 수요해소 측면에서 반포대교 남단 사거리가 지구단위계획으로 지정되어야 하는 이유

반포지역은 3만 5천세대, 잠원동은 1만 5천세대, 도합 5만세대가 살고 있으나, 상업시설은 고속터미널에만 한정되어 있고, 업무시설은 없어 사실상 대부분의 사람들은 다른지역(강남)으로 이동해야 하면서 이로 인해 엄청난 교통문제를 유발하고 있습니다.

반포로에서 논현동이나 교보타워 방향 역삼동쪽으로 차가 막히는것만 봐도 얼마나 많은 서초사람들이 강남으로 이동하는지 알 수 있습니다. 지하철 7호선이 개통되어도 별 차이 없었던 것처럼, 지하철 9호선이 개통된다고 하여도, 이 동네 사람들 특성상 자가용 출근/이동을 선호하기 때문에 재건축이 진행되고 세대수가 더 늘어나면 교통문제는 감당하기 어려울 것입니다.

서울시나 국가에서는 출퇴근에 자전거를 이용하도록 권장하겠다고 하지만, 현실적으로 반포에 거주하는 사람들은 자전거로 출퇴근 할만한 거리에 업무시설이 없을뿐더러, 이 주변의 도로들은 버스나 택시들의 이동수요를 처리하기에도 바쁘기 때문에 자전거가 통행할 여건이 되지 않습니다.

최근에 반포 한강공원에 잠수교를 이용한 자전거 통행할 수 있도록 했는데, 강북의 사람들이 잠수교를 지나서 강남까지 이동하는 것은 산을 넘어야 하기 때문에 거의 불가능한 일입니다. 따라서, 강북에 거주하는 사람들이 자전거를 이용해 잠수교를 지나서 바로 반포에 있는 업무시설로 출퇴근 할 수 있도록 반포대교 남단을 지구단위계획으로 구역을 지정해 사회적 수요를 해소하고, 한강 공공성 회복이란 서울시 정책과, 자전거 이용 활성화라는 정부정책에도 도움이 되도록 발전시켜야 할 것입니다.

반포도 잠실처럼 100층짜리 초고층 빌딩을 지어서 업무시설에 대한 수요를 해소해야 할 것입니다.